La loi Breyne est la seule et unique loi à appliquer lors de la vente de bâtiment à construire ou sur la construction d’habitation. Celle-ci vise à protéger l’acheteur dans l’acquisition d’une habitation à construire ou en construction dont le bien est situé en Belgique.

Tout le secteur de la construction d’habitation est concerné (résidence principale, résidence secondaire ou bâtiment destiné à être loué). En cas de bâtiment mixte, la partie destinée au logement doit être au moins égale à la partie destinée à des fins professionnelles.

Cette législation vaut aussi pour les travaux de rénovation ou d’extension d’une certaine ampleur d’une maison ou d’un appartement, à la condition que la propriété du bien fasse également l’objet d’un transfert. Le prix total des travaux doit être au moins de 80% du prix de vente du bien et doit excéder 18.900€.

Pour que la loi Breyne soit d’application, l’acheteur ou le donneur d’ordre doit obligatoirement faire un ou plusieurs virements avant l’achèvement des travaux.

Certaines mentions obligatoires doivent se retrouver par écrit dans le compromis de vente :

• L’identité du propriétaire du terrain et des bâtiments existants ;
• Les conditions en rapport avec le permis de bâtir ;
• La condition suspensive de l’obtention d’un prêt ;
• Une description des parties privatives et communes ;
• Annexes obligatoires :
  • Plan prévus et le cahier des charges détaillés des travaux, y compris sur la manière dont les matériaux vont être utilisés pour exécuter les travaux et être signés par un architecte ;
  • Uniquement lorsqu’il s’agit d’une construction ou de l’achat pour lequel le régime de la copropriété forcée est d’application : une copie de l’acte de base notarié et du règlement de copropriété ;
• Obligation en rapport avec le prix : le prix doit inclure tous les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment normalement habitable. De cette façon, les risques liés à la construction restent à charge du promoteur ;
• Aides publiques régionales au logement ;
• Délai d’exécution et indemnisation en cas de retard ;
• Mode de réception ;
• Connaissance préalable des éléments de l’accord.

Un entrepreneur agréé, tout comme Batitec, peut constituer un cautionnement auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à concurrence de 5% du prix total du bâtiment. Dans les 30 jours de la conclusion de la convention, le promoteur doit fournir la preuve de la constitution de cette caution à l’acheteur ou au donneur d’ordre au moyen d’une attestation signée par la Caisse des Dépôts et Consignations.

Un entrepreneur non agréé doit constituer auprès d’une institution financière une caution d’un montant qui correspond, soit, à toutes les sommes nécessaires pour achever les travaux déterminés dans la convention (garantie d’achèvement), soit, avec le remboursement des sommes versées en cas de résolution de contrat à défaut d’achèvement (garantie de remboursement).

Dans le premier cas, la caution sera libérée par moitié : la première avec la réception provisoire et la seconde avec la réception définitive. Un délai d’au moins 1 an doit s’écouler entre ces deux réceptions.

La réception provisoire consiste à constater que les travaux sont achevés. La jurisprudence a déterminé que la réception provisoire couvre les défauts visibles qui n’affectent pas la stabilité du bâtiment et qui ne tombent pas sous la responsabilité décennale.

A partir de la réception provisoire :

• Le risque des travaux passe à l’acheteur ou au donneur d’ordre ;
• Le délai de cautionnement d’au moins un an commence à courir ;
• Tous les travaux d’entretien du bien immobilier sont mis à charge de l’acheteur ou du donneur d’ordre ;
• Le calcul des éventuelles amendes pour cause de retard dans l’exécution des travaux prend fin ;
• La première moitié de la caution constituée par un entrepreneur agréé est libérée ;
• Les obligations prises par l’institution financière en rapport avec la garantie d’achèvement / de remboursement, prennent fin ;
• La possibilité pour le donneur d’ordre d’invoquer la nullité du contrat d’entreprise expire.

La réception définitive, quant à elle, intervient au moins un an après la réception provisoire. Elle implique en principe l’approbation officielle des travaux, mais les parties peuvent aussi prévoir conventionnellement que cette approbation des travaux intervient avec la réception provisoire.

A partir du moment de la réception définitive :

• Le délai de garantie prend fin ;
• La deuxième moitié de la garantie constituée par l’entrepreneur agréé est libérée ;
• Le délai de la responsabilité décennale commence à courir, sauf disposition conventionnelle contraire (Voir V.) ;
• Le délai de prescription de droit commun de dix ans (article 2262 C. civ.) commence à courir pour la responsabilité des vices cachés, à mettre en œuvre par l’acheteur ou le donneur d’ordre dans un bref délai (vente) ou un délai raisonnable (entreprise) après la découverte du vice.

C’est l’assemblée des copropriétaires qui réceptionnera les parties communes. Elle tiendra en général une assemblée générale au cours de laquelle le syndic sera désigné pour assurer la réception.

Pour protéger l’acquéreur, aucune clause de rachat n’est possible.

Le contrat est assorti d’une garantie décennale qui rend le constructeur et le vendeur responsables des vices et erreurs commises durant 10 ans, même s’ils ne sont pas visibles au moment de la réception définitive.

La loi Breyne encadre bien les aspects liés au paiement. Premièrement, la loi interdit tout paiement avant la conclusion de la convention de vente, du contrat. Avec la signature de ce dernier entre les parties, il peut être prévu qu’un acompte sera payé et ne peut dépasser 5% du prix total.

En cas de vente, le promoteur ne peut demander aucun autre paiement avant la passation de l’acte notarié de vente. C’est à ce moment là que le promoteur pourra exiger le paiement du prix du terrain et des travaux déjà réalisés, sous déduction de l’éventuel acompte de 5% déjà honoré.    Un architecte doit approuver par écrit les travaux et le prix demandé. Son rapport est automatiquement joint à l’acte authentique.

Après la passation de l’acte authentique de vente, le promoteur peut établir les tranches de travaux comme il le souhaite, sans que le prix calculé ne dépasse la valeur des travaux exécutés à ce moment-là. L’architecte n’a plus besoin d’intervenir.

La question que beaucoup de potentiels acquéreurs se posent concerne le mode de calcul du prix global. Le notaire joue encore une fois un rôle important. C’est lui qui effectuera le calcul nécessaire et en informera la partie acquéreuse. Le promoteur immobilier peut, quant à lui, donner une estimation tout en insistant sur le caractère indicatif de cette donnée. De manière générale, pour avoir un bon aperçu de tous les frais, il est conseillé de prévoir 23% du prix de vente hors frais. Il est à noter que le terrain est soumis aux droits d’enregistrement et que la construction est soumise à la TVA de 21%.